법정지상권에 대한 개략적인 이해

【 법정지상권 】

 

 

❶ 법정지상권 성립요건

 

① 저당권 설정 당시에 토지 위에 건물이 존재 했어야 함.

무허가, 미등기건물 재축 개축 신축한 경우에도 인정

② 저당권설정 당시에 토지와 건물이 동일 소유자에 속하고 있을 것

③ 토지 또는 건물 중 어느 한 쪽이 저당권이 설정 되어 있을 것

④ 경매 결과 토지와 건물의 소유자가 각각 달라졌을 것

 

위에서 법정지상권 성립요건 중 저당권 설정 당시에 토지에 건물이 존재 했어야 한다는 것은

건축허가 ➜ 착공신고 ➜ 사용승인 ➜ 건축물대장 ➜ 건물보존등기 등 일련의 절차 중 어떤 시기를 말하는 것인가? 사용승인을 받아야 건물이 존재하는 것일까? 그럼 미등기 무허가 건물에도 건물의 존재를 인정한 판례를 거스르는 것이다.

 

『건축법 제2조 제1항 제2호』 “건축물”이란 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 부수되는 시설물, 지하나 고가의 공작물에 설치하는 사무소. 공연장. 점포. 차고. 창고 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다.

 

예를 들어, 지하가 있는 건축물은 지하 최하층 바닥의 지붕( 즉, 바로 윗층의 바닥)이 있으면 건축물이며, 지상층만 건축하는 경우 1층의 지붕(1층의 천장이면서 2층의 바닥인 부분)이 존재하면 건축물입니다.

 

 

❷ 건축주의 명의변경

 

법정지상권의 가장 첫 번째 전제조건이 저당권 설정 당시에 토지와 건물이 동일소유자에 속할 것이다.

저당권 설정 당시 동일소유자에 속하지 않으면 법정지상권은 성립하지 않는다.

 

이 부분에서 중요한 것은 건축주의 명의변경이다.

예를 들면, A소유 토지에 B가 건물을 지어 분양하기로 했다. B명의로 건축허가를 받고 착공신고를 한 후 건물을 짓다가 사용승인전에 A에게 건축주 명의변경을 하게 된다. 중간 정산과정을 거치면서 일부 분필 토지를 B명의로 변경하고 일부 건축주명의를 A로 변경하는 식의 과정을 거친 것이다.

 

이렇게 A로 건축주 명의로 되어 있는 해당 토지와 건물을 다시 C에게 팔게 된다. 자금이 부족한 C는 해당토지에 저당권을 설정하고 대출을 받아 A에게 대금을 지급하게 된다. 이후 저당권 실행으로 토지만 경매에 나왔다. (건물은 사용승인 전이며 토지에만 저당권이 설정되어 있었음)

 

입찰자들이 토지는 C소유라는 것을 알고 지자체 담당자에게 해당 건물의 건축허가와 착공신고는 누가 받았냐고만 물었으니. 당연히 B라고 대답해 법정지상권이 성립 안한다고 생각한 입찰자들은 낭패를 보았다.

 

따라서 해당 건물의 건축허가와 착공신고만을 살필 것이 아니라 중도에 건축주의 명의변경이 되었는지 반드시 알아보아야 한다.

❸ 토지임차권과 법정지상권

 

A소유 토지 위에 B가 건축허가를 받고 착공신고를 한 후 완공. 사용승인을 받은 조립식 샌드위치 판넬 건물이 존재하고 있다. 이때 A의 토지만이 경매에 나오자 C는 법정지상권이 성립하지 않음을 파악하고 이 물건에 입찰해 낙찰을 받았다. 이후 낙찰자 C는 건물소유주인 B를 상대로 건물철거 및 토지인도에 관한 청구 소송에서 패소하였다 이유는?

 

민법 제622조(건물 등기 있는 차지권의 대항력)에서 일정규정을 갖추었을 경우 건물주에 대항력을 부여해 토지의 소유주가 바뀌어도 건물이 철거되는 일이 없도록 했다. 이게 바로 차지권의 대항력이다. 따라서 토지임대차를 등기하지 않아도 임차인이 지상건물을 짓고 이를 보존등기한 때에는 제삼자에게 대항력이 발생하는 것이다.

 

바로 건물주B가 판사에게 내민 토지임대차 때문이다. 법정지상권은 성립하지 않지만 토지임대차 차지권 대항력으로 이긴 것이다. 따라서 법정지상권의 성립여부만 따질게 아니라 건물주가 토지소유주와 토지임대차 계약을 맺었는지 여부를 살펴야 한다.

 

그럼 입찰자가 토지임대차 여부를 어떻게 확인할 수 있는가?

바로 그 건물을 설계한 설계사무소에 문의하는 것이다. 건축물대장에 기재되어 있는 설계사무소를 방문해 A소유 토지에 B가 건물을 지을 때 토지사용권원이 무엇이었는지를 알아봐야 한다.

물론 형식은 토지사용승낙이라는 서류이지만 그 토지사용승낙에 대한 권원이 무엇인지 확인해야 한다.

 

이렇게 차지권이 있는 토지의 낙찰자는 토지임대차 기간만료까지 지료만 받고 기다려야 하며, 임대차기간 만료 후 계약갱신을 거부할 경우 임차인의 매수청구권으로 인해 해당 지상물을 현존가치로 매수해야 하는 이중부담을 안게 된다.

 

 

❹ 가설건축물의 지상법정권

 

가설건축물중 대표적인 건물은 아파트 모델하우스다.

이 가설건축물은 법정지상권과 부딪치지 않는다. 즉, 가설건축물이란 존치기한(보통 2년)이 정해져 있으므로 이 기한이 끝나면 철거해야 하며 만약 가설건축물의 존치기한을 연장하고자 한다면 토지소유주의 동의를 받아야 한다.

 

낙찰자의 연장동의를 받지 못한 가설건축물은 무허가건물이 된다.

무허가건물은 1㎡ 시가표준액의 50%에 달하는 금액을 해당 면적에 곱한 이행강제금이 1년에 2번씩 부과된다.

이행강제금 납부를 지연하면서 건물소유자가 계속 사용하고 있다면 토지소유주는 연장이 안 된 무허가건물을 계속 시용하는 건물소유자에 대해 행정대집행의 촉구를 민원으로 제기하고 이에 해당구청은 행정대집행을 실행할 수 있다.