타인의 건축중인 건물인수시 "건축허가권의 승계"에 관한 이해

【 건축허가권의 승계 】

 

 

건축물대장에 기입되기까지의 순서는 아래와 같습니다.

 

 

건축허가 ➜ 착공신고 ➜ 건물의 완공 ➜ 사용승인 ➜ 건축물대장

 

 

☛ 한번 건축허가가 난 곳은 중복하여 건축허가가 나지 않는다.

즉 앞에 받은 건축허가를 승계하던지 또는 취소하고 신규 건축허가를 받는 방법뿐이다.

 

 

토지를 경매로 낙찰 받는 경우 종전소유자가 해당부지 안에 건축물 건축에 대한 허가를 받아둔 상태라면

건축법에 대한 정확한 지식이 없는 낙찰자는 큰 낭패를 볼 수 있다.

전 소유자의 건축허가권이 낙찰자에게 승계되지 않는 경우가 있기 때문이다. 승계가 불가능한 것이 문제가 아니라 낙찰자의 명의로 새로운 건축허가를 받을 수 없는 경우도 발생한다.

그러므로 나대지 입찰 시 반드시 건축허가 민원과 등에 해당부지에 건축허가가 되어있는지 확인해야 한다.

 

 

토지가 어떤 상태에서 경매로 나왔는가?

 

❶ 건축허가 후 착공신고전인 경우 (건축허가 ➜ 경매진행 ➜ 착공신고)

 

낙찰자는 먼저 건축허가일이 언제인지 정확히 파악해야 한다. 건축허가 받은 날로부터 2년 내에 착공신고가 안된 경우 종전의 건축허가는 절대적 취소사유이므로 낙찰자는 새로운 건축허가를 받을 수 있다.

이 경우 낙찰자는 2년간의 시간과 자금이 장기간 묶일 수 있다.

 

더욱 주의할 점은 기존소유자의 건축허가 취소 후 신규허가 가능여부와 법규강화로 인한 가치하락이 있는지 면밀히 살펴야 한다. 법이 바뀌어 신규허가가 나지 않는 경우도 있고 법이 강화되어 토지의 가치가 하락하는 경우도 많기 때문이다.

예를 들어 건축법, 주차장법 강화로 인해 신규 허가 시 기존 인.허가에 비해 건물의 가치가 낮다면 기존소유자의 건축허가가 취소될 때까지 기다리는 것보다 기존 허가권을 승계하는 것이 더 효율적이다.

 

【건축법 11조】 : 허가권자는 제1항에 따른 허가를 받은 자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 허가를 취소하여야 한다. 다만, 제1호에 해당하는 경우로서 정당한 사유가 있다고 인정되면 1년의 범위에서 공사의 착수 기간을 연장할 수 있다.

 

① 허가를 받은 날로부터 2년(공장의 신설, 증설 또는 업종변경의 승인을 받은 공장은 3년)이내에 공사에 착수하지 않은 경우

② 제1호의 기간이내에 공사에 착수하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정되는 경우

③ 제21조에 따른 착공신고 전에 경매 또는 공매 등으로 건축주가 대지의 소유권을 상실한 때부터 6개월이 경과한 이후 공사의 착수가 불가능하다고 판단되는 경우 (시행일 : 2017.07.18)

위의 제3호에서 보듯이 경매에서 낙찰자에게 유리해진 것은 사실이나 주의할 점이 몇 가지 있다.

 

첫째, 건축허가를 받고 착공신고일이 1년에서 2년으로 길어진 법규개정으로 건축허가를 받은 건축주 입장에서는 기득권의 유지기간이 길어진 것이다.

 

둘째, 낙찰 후 기존 건축허가가 6개월이 경과 시 무조건 취소되는 것이 아니라 착공신고 전에 경매 또는 공매 등으로 건축주가 대지의 소유권을 상실한 때부터 6개월이 경과한 이후 공사의 착수가 불가능하다는 판단되는 경우에 한해 건축허가를 취소한다는 것이다.

유치권이나 법정지상권의 성립 등이 인정되는 경우에는 건축허가 취소가 어려울 수도 있다.

 

셋째, 농지전용, 산지전용, 개발행위허가를 받아 건축허가를 받았을 때, 낙찰 후 착공전이라는 이유로 건축허가의 취소가 이루어진다면 다시 전용허가와 개발행위허가를 받아야 한다.

하지만 원상복구의무가 뒤따르고 한번 전용허가를 한 곳은 향후 5년 동안 추가 허가를 하지 않는 지자체도 있다. 이런 경우 기존 건축허가취소는 낙찰자에게 매우 불리하게 작용할 수 있다.

 

 

❷ 착공신고가 된 경우 (건축허가 ➜ 착공신고 ➜ 경매진행)

 

① 토지와 건물의 일괄경매인 경우

 

토지와 건축허가 후 착공신고가 된 건축 중인 건축물이 일괄경매로 나온 경우 낙찰자는 건축주 명의 변경 후 완공해 사용승인 받을 수 있다. 낙찰자는 이 경우 허가권 승계에는 전혀 문제가 없다.

 

ⓐ 착공신고 후 건물이 완공되었는데 사용승인을 받지 않은 경우

 

사용승인을 받으면 건축물대장이 만들어지고 이에 건물등기가 이루어지는 데, 채무가 많은 소유자가 이 건물 등기에 채권자의 가압류 등으로 인해 경매가 진행되는 것을 막으려는 목적으로 일부러 사용승인을 미루는 것 이다. 이런 경우 채권자 대위권으로 건물등기가 이루어진다.

 

채권자대위권으로 등기는 이루어졌어도 아직 사용승인을 받지 않은 건물이다.

이 건물에서 사고가 나거나 문제가 생기면 모든 책임을 낙찰자가 책임져야 한다.

따라서 토지와 건물이 일괄경매로 나온 경우 등기부만 보지 말고 반드시 건축물 대장을 봐야 한다, 건축물대장이 없다는 것은 사용승인이 나지 않았음을 뜻한다.

 

ⓑ 사용승인이 난 후에 건물등기가 이루어진 경우

 

보존등기 원인사유에 ‘사용승인으로 인한 보존등기’라고 표기되는 데 반해, 채권자가 대위하는 경우에는 ‘채권자 대위권에 의한 보존등기’, ‘법원의 직권명령에 의한 보존등기’등으로 표기된다.

이런 물건을 낙찰 받았을 경우 낙찰자는 해당 관청에 건축주 명의변경을 통해 사용승인을 신청할 수 있다

 

 

 

 

 

단, 명의변경을 쉽게 생각해서는 안 될 주의점이 두 가지 있다.

 

첫 번째 : 건축 관계자의 가압류가 있는 경우 주의해야 한다.

1순위 저당권, 2순위 가압류인 경우 원칙적으로 저당권이 말소기준등기이므로 가압류는 소제주의에 의해 낙찰자의 인수대상이 아니다.

낙찰 받은 후 건축주 명의를 변경하러 지자체의 담당부서를 방문하면 담당자는 해당 건물 설계사에게 의뢰해 건축주 명의변경을 하라고 요구한다.

 

2순위인 가압류권자가 외상으로 설계용역하고 건축허가를 받아줬는데 경매로 넘어가 설계비를 못 받은 경우 건축현장에 가보면 표지판에 설계자, 감리자 이름이 적혀있다. 만약에 해당 경매사건 등기부에 이 관계자들의 가압류가 있다면 못 받은 용역비임을 알아야 한다.

 

이들의 금액은 가압류여서 형식적으로는 소제되지만 결과적으로 인수되는 꼴이라는 것을 명심해야 한다.

이들이 협조해주지 않으면 건축주 명의변경이 안 되기 때문이다.

 

두 번째 : 위법으로 준공에 문제가 있는 완공단계다.

토지와 건물을 일괄 경매에서 낙찰 받아 명의 변경을 위해 설계사무소를 방문하면 불법증축, 세대수 증설 등으로 위법사항이 많아 준공승인이 나지 않는 경우가 있다.

이 경우 설계도면 대로 원상회복해야 할 의무는 잔금을 낸 낙찰자에게 있다.

 

따라서 완공단계 건물을 낙찰 받을 시 이런 문제에 대한 조사가 사전에 철저히 이루어져야 한다.

 

 

② 토지만 경매가 진행되는 경우

 

건축허가와 착공신고 후 공사 진행 중인 상태에서 토지만 경매가 진행되는 경우라면 가장 위험한 상태다. 이런 토지가 경매에 나왔다면 가장 먼저 해당 토지 위의 건축물 유무를 살펴야 한다.

 

ⓐ 건축물이 있는 경우

법정지상권이 성립하는 경우 지료를 청구하는 식으로 민법상의 접근을 취하면 된다.

법정지상권이 성립하지 않는다면 낙찰자는 건물철거소송을 제기해 건물철거를 구하는 데 이때 승소해 건물철거를 하더라도 기존 토지주가 받은 인. 허가 문제가 대두된다.

 

한 필지에 두 개의 중복 인. 허가를 내주지 않는 규정 때문이다.

소송에서 승소해 건물철거를 하더라도 기존 건축 인. 허가가 자동으로 소멸되는 것이 아니기 때문에 건축의 허가권이 종전 소유자에게 존재하는 한 낙찰자는 새로운 건축허가를 받을 수 없다.

 

ⓑ 건축물이 없는 경우

이는 정답이 없다. 이유는 애매모호한 건축법 때문이다.

해당 지자체의 관계담당자의 재량이다. 건축법에 해당 기간 이내에 공사에 착수했으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정되는 경우라는 단서 때문이다.

 

따라서 건축허가와 착공신고는 되어있는 데, 건축물이 없는 토지가 경매에 나왔다면 반드시 입찰 전에 지자체에 해당 건축허가 취소가 가능한지 여부를 미리 문의 한 후 입찰을 하는 신중함이 요구된다.

❸ 사용승인 받은 건물의 토지만 경매에 나온 경우

 

사용승인을 받았다는 뜻은 건축 인.허가권이 만료되었다는 뜻이다. 건축허가는 사용승인 받기 전까지 유효한 것으로 사용승인을 받은 후에는 건물만 남는 것이지 인.허가권을 취소하느냐의 문제가 아니므로 사용승인 후에는 인허가권의 논쟁은 더 이상 필요가 없다.

이때 낙찰자는 토지소유주가 되고 건물은 기존건축주의 소유이므로 법정지상권 유무로 다툼이 있을 뿐이다.

 

❹ 제시외 건물이 있는 경우

 

‘제시외’란 공적장부에서 제외란 뜻으로 공적장부에 기재되지 않았음을 의미한다.

일반적으로 제시외물건이 매각에 포함되는 지의 여부는 소유주가 채무자인가, 제삼자인가에 따라 나뉘게 된다. 건물의 소유자겸 채무자가 제시외 물건의 소유자라면 매각에 포함되는 경우가 많고 그렇지 않고 제삼자의 소유라면 매각에서 제외된다.

 

ⓐ 만약에 ‘제시외물건 매각포함’ 이라고 기재된 물건을 낙찰 받았다면 민법적으로는 내 소유가 되고 문제가 발생하지 않지만 공법에서는 위법건축물의 문제로 바뀔 수 있는 위험성을 안고 있다.

엄연히 건축물대장에 등재되지 않은 물건이기 때문이다.

 

이때 원상복구로 시정 가능한 지, 시정이 불가능할 정도라면 부과되는 이행강제금은 얼마인지를 파악해 입찰여부를 선택해야 한다.

불법증축인 경우 용적률 위반으로 시가표준액의 50%에 해당하는 금액을 해당 면적에 곱해 1년에 2번씩 이행강제금을 부과한다.

 

특히 위법건축물은 명도에서 난항을 겪을 수 있다.

이행강제금 부담으로 원상복구를 하려 해도 위법건축물 부분에 임대차가 유지되고 있고 더욱이 대항력 있는 임차인의 임차기간이 남아 있는 경우 원상복구가 불가능하다.

이때는 임차기간 동안 이행강제금을 계속 내든지 임차인과 협의해 임차인을 이사시킨 후 원상복구를 하던지 선택해야 한다.

 

ⓑ ’제시외물건 매각제외’ 라고 기재된 물건을 낙찰 받았다면 민법적으로는 제시외물건을 법정지상권 성립여부로 다투면 되고 공법적으로는 문제가 발생하지 않는다.

제시외물건이 위반건축물이어도 매각에서 제외되었기 때문에 내 소유가 아니다.

 

따라서 제시외물건이 매각에 포함 되는지 여부를 꼼꼼히 살피고 반드시 건축물대장과 비교해 제시외 부분을 정확히 파악해야 한다.

제시외물건이 매각에 포함되고 매각물건명세서에 대항력 있는 임차인이 기재되어 있을 시 신중을 기해야 한다.