농지법에 대한 개략적인 이해 1

【 농지법1 】

 

 

 

☞☞ 농지를 매매하려면 반드시 알아야 될 내용

 

 

❶ 농지취득자격증명 (이하 농취증)

 

① 도시지역(녹지지역 제외) 농지는 농취증 불필요

 

ⓐ 해당 농지의 용도지역이 주거, 상업, 공업지역인 경우 농취증 불필요

ⓑ 해당 농지의 용도지역이 녹지지역인 경우

- 도시계획시설부지인 경우 농취증 불필요

- 도시계획시설부지가 아닌 경우 농취증 필요

 

② 주말체험영농을 위한 농지를 취득시 기존 보유농지의 면적과 취득농지의 면적합산이 1000㎡ 미만이면

농취증이 발급된다.

 

ⓐ 기존 농지가 주거, 상업, 공업지역인 경우도 면적에 합산된다.

ⓑ 면적 합산은 개인별이 아닌 세대합산 조건임에 주의

 

③ 농지를 개발할 목적으로 취득 희망자에게 농지를 중개하는 경우는 계약 시 매도인이 취득 희망자에게

농지전용허가 신청에 필요한 서류를 발급해주기로 특약을 넣고 잔금은 농지전용의 허가 후 지급하기로 한다는 특약으로 계약을 맺으면 된다.

만약 농지전용허가가 나지 않는 경우 계약은 무효로 한다는 특약을 넣으면 된다.

 

 

❷ 농업인주택

 

① 농업인주택을 신축하면 최소 5년은 다른 용도(일반인의 사용)로 전용할 수 없다.

5년 이내에 일반인(비농업인)에게 매매 시에는 시, 군, 구의 용도변경 승인을 받아야 하지만 쉽지 않다.

 

ⓐ 농업진흥구역 내에 신축한 농업인주택은 5년이 지나도 농업인이 아닌 일반인에게 매매 임대할 수

없다.

ⓑ 농업진흥구역 밖의 농업인주택은 신축 후 5년이 넘으면 일반인에게 매매 혹은 임대가능하다.

5년 이내 농업인주택을 매매하는 경우 기존에 면제(또는 감면)된 농지보전부담금을 납부해야 한다.

 

② 농업인주택의 규모는 1세대당 부지가 660㎡(약 200평)미만만 허용된다.

과거 5년 내에 신축한 경력이 있을 경우에는 이를 통산한다.

건축면적은 용도지역에 따른 건폐율, 용적률 범위 내에서 가능하다.

 

 

❸ 농지 중개 시 주의사항

 

① 중개 농지의 농지전용허가 내지 개발행위허가 여부

 

ⓐ 기존 농지에 농지전용허가를 받아 놓았는지 확인해 봐야 한다.

ⓑ 농지전용의 허가를 받은 경우라면 특약으로 농지전용의 허가권을 매수인에게 승계하기로 한다는

특약 또는 등기 이전 시까지 농지전용의 허가를 취소 신청하기로 함을 계약조건으로 기재한다.

농지전용허가 명의이전 특약 시 명의 이전비용은 누가 부담하는지 기재한다.

 

② 불법훼손 여부

 

ⓐ 농지 중개시 해당농지가 불법형질 변경된 농지의 경우

: 사전에 농지훼손복구확인서 제출이 필요함을 취득 의뢰인에게 설명한다.

농지 취득 후 원상회복의 의무 있음을 설명한다.

 

ⓑ 훼손 정도가 심한 경우 先 원상회복 後 농취증이 발급이 되는 경우를 농정과에 확인한다.

이 경우 원상회복의무를 거래 당사자중 누가 부담할 것인가를 계약서에 기재한다.

 

③ 농지 임대차 여부

 

해당 농지에 임대차계약이 되어 있는가를 확인해야 한다.

만약 농지에 임대차계약이 되어 있는 경우 농지법 제26조에 따라 임대 농지의 양수인은 이 법에 따른

임대인의 지위를 승계한다.

 

④ 다년생 식물이 경작되고 있는 농지

 

다년생 식물이 경작되고 있는 지를 확인해야 된다.

만약 다년생 식물이 경작되고 있는 농지의 경우라면 경작물의 소유권을 확인해야 된다.

토지의 소유자가 경작자인 경우 특약으로 경작물의 소유권의 이전 유무를 기재한다. 토지의 소유자가

경작자가 아닌 경우 농지 취득자가 농업경영계획에 차질이 없도록 경작물의 소유권 이전 내지 이식의

특약을 기재해야 한다.