농지법에 대한 개략적인 이해 2

【 농지법2 】

 

 

 

❹ 농업진흥구역의 지목이 ‘대“인 땅에 주택을 지을 수 있는가?

 

농업진흥지역 안에서의 행위제한은 농업진흥지역으로 지정된 지역 내의 모든 토지(비농지 포함)에 적용된다. 지목이 ‘대’여도 농업진흥지역의 적용을 받는다는 뜻이다.

건축물의 건축 등의 시설물 설치행위 뿐만 아니라 당해 시설물의 용도에도 적용되고 농지법상 농지전용 후 용도변경승인 기간(5년)이 경과되어도 계속 적용된다.

따라서 매수인이 농업인이 아닌 이상 농업진흥구역에 주택을 지을 수는 없다.

 

 

 

➎ 농지의 전용

 

농지를 전용하고자 하는 자는 해당 농지의 소재지를 관할하는 농지관리위원회의 확인을 거쳐 농림축산식품부장관의 허가를 받아야 하며 농지보전 부담금을 납부해야 한다.

 

농지부담금이란 전, 답, 과수원 같은 농지를 개발하거나 건축물을 건축하고자 할 때 훼손되는 농지의 면적만큼 부담금을 납부해야 하는 금액을 말한다.

 

농지보전부담금 = 개별공시지가 × 전용면적(㎡) × 30%

(㎡당 5만원을 초과하는 경우 상한액을 5만원으로 한다)

 

농지전용을 허가함에 있어 일정면적을 넘어가면 전용허가를 해주지 않는 경우가 많다.

대부분 기준이 1000㎡(일부 500㎡)이다.

또한 대지안의 공지, 일정 이격성 등 감안했을 때 용도에 맞는 지 고려된다.

 

농지전용허가에 대해 가장 중요하게 고려되는 것이 바로 물(水)이다.

사용하고 버려지는 물이 어디로 흘러가는 지 봐야 한다.

인접농지에 피해가 갈 수 있기 때문이다. 따라서 물을 많이 쓰는 업종은 전용허가가 힘들다.

공장, 음식점, 숙박시설 등이 그렇다.

 

농지법 40조에 따라 농지전용 절차를 거쳐 농지전용 목적사업에 사용되고 있거나 사용된 토지를 5년 이내에 다른 용도로 사용하려면 용도변경 승인을 받아야 한다.

용도변경 승인은 타당한 이유가 있어야 하는 것으로 단순히 소유자가 변동되었음은 타당한 이유가 되지 않는다.

 

만약 5년 전이라도 타당한 이유로 용도변경 승인이 나는 경우 용도변경을 할 수는 있으나 면제되거나 감면 되었던 농지보전부담금을 납부해야 된다.

 

5년이 경과하면 농지법에 따른 용도변경 승인대상이 아니므로 다른 용도로 사용할 수 있다.

 

농업진흥지역(농지뿐만 아니라 잡종지, 대지 포함)은 농지전용이 되어 5년이 경과되어도 농업진흥지역의

행위제한 적용을 받아 다른 용도로 사용할 수 없다.

 

농지전용허가를 받았다면 전용허가지에 대한 분할 측량 및 경계를 명확히 해서 사업을 시행하며 사업완료 후에는 2개월 이내 전용면적에 대한 토지분할 및 지목변경을 해야 한다.

만약에 정당한 사유 없이 2년 이상 대지의 조성, 시설물의 설치 등 농지전용목적사업에 착수하지 않거나 착수한 후 1년 이상 공사를 중단한 경우 농지전용허가 취소처분이 될 수 있다.(상대적 취소)

 

 

 

❻ 처분통지

 

농지는 자경이 원칙이므로 농지 소유자가 되었다면 경작에 특히 신경 써야 한다.

매년 9.1일부터 11.30일 사이에 농지조사를 한다. 만약 경작하지 않은 사실을 시, 군, 구에서 인정해 처분통지서를 발송하면 1년 이내에 해당 농지를 처분해야 한다. 이 시기에 처분이 이행되지 않으면 다시 처분명령을 하는 데, 이 명령을 받은 지 6개월이 지나도록 처분하지 않으면 농지가액의 20%에 해당하는 이행강제금을 매년 부과한다.

 

만약 경작하지 않은 사실을 시, 군, 구에서 인정해 처분통지서를 발송한 경우 해당 청문일에 꼭 참석하여

관청에 성실 경작을 약속해 처분명령유예를 받도록 해야 한다.

처분명령을 받은 자가 처분을 하면 새로운 이행강제금의 부과는 즉시 중지하되 이미 부과된 이행강제금은 내야 한다.